Predial y suelo urbano

 

Por: Nelson Hurtado Obando

 

Conforme a nuestro ordenamiento jurídico, la propiedad privada, además de ser privada, es una función social, que en mi sentir quedó mejor enmarcada en la Asamblea Nacional Constituyente de 1991, desde los referentes de la solidaridad, como valor consagrado en la misma Constitución, además de su función ecológica, al tenor de lo que consta en las actas de la asamblea y que supera con inteligencia los argumentos que se expusieron en la reforma constitucional de 1936.


Nudo gordiano de la administración pública, no es tanto la administración del territorio, como escenario de jurisdicción y competencia, que al fin y al cabo están señaladas en la Constitución y en las leyes, como sí lo es la gestión, la administración o la gerencia del suelo urbano.


Territorios, podrán crearse cumpliendo las formas y los procedimientos jurídico-legales, pero, suelo urbano, es imposible crearlo materialmente y de modo natural o artificial, pues quien siendo creativo e innovador, lograra crear tierra, tendría el problema de no tener donde ponerla.


La tierra no es una creación, ni invento alguno del hombre, ni es el resultado final de ningún proceso productivo, que sea similar a los procesos que se desarrollan, para la producción de bienes y servicios y que se encuentran en el mercado, destinados a satisfacer necesidades de consumo, por los que se paga un precio, cuantificable en dinero y que no es más que los costos de producción, más un porcentaje de utilidad, que normalmente está determinado por el mercado y atendidas las variables de oferta y demanda, desde las preferencias del consumidor, por lo que es normal que el precio de los productos o servicios, fluctúen entre alzas y bajas.


De este modo, el suelo urbano y más que el territorio, podría decirse que es el dolor de cabeza de las administraciones públicas municipales; de un lado, la propiedad inmueble está gravada y los propietarios debemos atender el pago del tributo denominado: impuesto predial, a través del cual se cumple en parte la función social, que es en Colombia, la propiedad privada; a través de este impuesto y de otros, el ente municipal puede cumplir o realizar los principios, valores y fines del Estado Social de Derecho, o en términos llanos, tender a la construcción del bien común, que se traduce en la disposición, por lo general de servicios públicos que requieren de complejas infraestructuras, como: acueducto, alcantarillado, energía, comunicaciones, transporte, salud, educación, aseo, seguridad, etc.


Innegable que al pagar este tributo, que recae directamente sobre el derecho real de dominio, sobre bienes inmuebles, también recibimos los beneficios, que desde el bien común, nos corresponde, en esa especie de reparto o distribución parcial de la riqueza social, al menos desde el Estado democrático, como obras y servicios, que antes que al elevamiento del nivel de vida, deben propender por el incremento de la calidad de vida, de todas las personas que integramos la comunidad.


Con la admiración y el respeto debidos, por el Dr. Ramón Elejalde (El Mundo, 17-02-13) y por el editor de El Espectador (16-02-13), discrepo de su columna y su editorial, respectivamente, sobre el tema del impuesto predial en Medellín, pues tanto al editorial, como a la columna del Dr. Elejalde, sólo les faltó el sellito que dice: “Publicidad Política Pagada.”


Si el núcleo es que la ley 14 de 1983 ordena la actualización catastral cada 5 años, surgen preguntas obligadas: ¿Qué alcaldes y qué concejo municipal y porqué, en el último período de 5 años no cumplieron con la ley? ¿Faculta la ley, hacer formación o actualización catastral, de manera retroactiva? ¿El incumplimiento de la ley, no constituye detrimento patrimonial, del que no se puede hacer responsables a los contribuyentes? ¿”Indexar” la actualización catastral y la tarifa, no es de pronto un enriquecimiento sin causa de la administración? ¿Actualizar el catastro y la tarifa, bajo el hecho de no haber cumplido con la ley, en los últimos 5 años, no es trasladar los costos de la violación grosera de la ley a los administrados, cuando es claro que por sus consecuencias deben responder quienes la violaron o permitieron su violación?


Ahora bien, el suelo urbano, que se encuentra dentro del territorio de cada municipio, está regulado en su gestión y administración, especialmente por la ley 388 de 1997 y particularmente para Medellín, por el POT o Acuerdo 46 de 2006.


En términos simples, por suelo urbano, ha de entenderse aquél que estando construido o sin construir y que está situado en un entorno, que cuenta con las infraestructuras básicas, para ser ocupado o habitado y poder servir a la industria, el comercio o a la vivienda, infraestructuras que por lo general desarrollan y construyen los municipios.


En las ciudades, ese suelo urbano, necesario para el asentamiento de actividades productivas o de vivienda, suele tener materialidad, a través de: expandir jurídicamente los límites del área urbana, logrando que el suelo rural, que hace parte del territorio municipal, deje de ser rural y se vuelva suelo urbano, que es lo que se conoce, como incorporación de suelos de expansión. La segunda manera de “producir” suelo urbano, es a través de “decreto”, de las autoridades municipales, a través de los denominados procesos de reforma o renovación urbana, que pueden ser desarrollados directamente por los municipios, o por los particulares o en las llamadas alianzas público privadas (APP) y cuyo resultado es la producción de suelo urbano, por demolición.


El suelo urbano, sin lugar a dudas, es y seguirá siendo cada día, el componente de ciudad, más escaso, como se hará cada día más escaso, el suelo urbano habitable y sobre todo el de mejor calidad, por sus valores medioambientales, paisajísticos, culturales y por sus agregados artificiales, en términos de infraestructuras y amoblamientos urbanos.


Consagrados estudiosos del tema, por lo menos han contribuido a fortalecer el consenso existente, respecto a que: finalmente la asignación de “precio” al suelo urbano, en el conjunto del mercado inmobiliario de una ciudad, responde más a un factor de mercado, desde las variables de mínima oferta y máximas demandas, que no es otra cosa, que el fenómeno de la especulación.


La ley 388 de 1997, trata de la regulación del suelo urbano; en Medellín, dicha ley se implementó a través del POT, Acuerdos 62 de 1999 y 46 de 2006 y en dichas normatividades, se establecen con carácter imperativo, las condiciones para la urbanización o edificación en el suelo urbano, especialmente las obligaciones urbanísticas.


Singular es el caso del impuesto predial en El Poblado, por varias razones:

1. Se considera que el suelo urbano en El Poblado, es el de “mejor calidad”, en el mercado inmobiliario.

2. En El Poblado, el suelo urbano, es cada día más escaso.

3. Por su escasez, el suelo urbano en El Poblado, es cada día más costoso.

4. Por la escasez de suelo urbano en El Poblado, la construcción crece en altura.

5. En El Poblado, se favorece la construcción en altura, pues el municipio no tiene que hacer altas inversiones en infraestructura, pues la existente data de años atrás y es de excelente calidad.


Lo anterior, hace evidente lo siguiente:


En El Poblado, si en el suelo urbano antes existía un lote sin construir o había sólo una finca o una sola casa, ahora, allí mismo, sobre ese mismo suelo, se levantan una, dos o tres edificaciones en altura, en promedio de 20 pisos, de 2 apartamentos por piso, mínimamente 40 apartamentos , de tal modo que la fuente del impuesto predial, se ha multiplicado por 40, pues son 40 nuevos propietarios los que asumen la obligación fiscal y que antes no tributaban al municipio.


Esta circunstancia debió ser tenida en cuenta por el señor alcalde y por el concejo, sobre varios fundamentos: en El Poblado, no viven, amontados, recogidos, los “RICOS” de Medellín. Aquí viven personas, seres humanos, que conforman la misma clase media, diseminada por toda la ciudad, personas que como las demás de Medellín, madrugan a trabajar, a estudiar, a ganar el pan diario, las mismas que en el total de la “riqueza nacional” (P.I.B), en la redistribución, sólo recibieron el 2.44% (I.P.C.) NOMINAL, de incremento de su “poder adquisitivo”, las mismas que con destino a los prójimos de menores condiciones, tributan en subsidios a los servicios públicos una gruesa suma de dinero, como para que no hayan desconectados, ni niños incinerados, en incendios de sus viviendas por alumbrarse con velas.


El alcalde y el concejo, debieron tener en cuenta igualmente, que en el mercado inmobiliario, donde es dominante la especulación, El Poblado, es determinante a la fijación del “precio” de la propiedad inmueble, de tal modo que establecer el quántum del tributo predial, sobre los cálculos del mercado inmobiliario, fijados por la Lonja, conlleva necesariamente a determinar el tributo, con una base de especulación ostensible, pervirtiendo el espíritu del constituyente y del legislador, respecto de los tributos, convirtiéndolo en mero acto de policía administrativa y en el inicio de un inocultable proceso gentrificador.


En El Poblado, las personas que lo habitan, deben comprender y pronto, que más grave y más perverso que el actual impuesto predial, será la contribución de valorización.


Quizás estemos cerca del cumplimiento de lo dicho por un concejal de Medellín, en el año 2008, en referencia directa a los “ricos” de El Poblado: ACTA 073 del 21 de mayo de 2008, “Quien quiere vivir bien, de la mejor forma, pague por eso; si no lo puede hacer, busque el terreno, busque el espacio donde pueda vivir.”


Si el referente “técnico” del impuesto predial, es el precio del suelo urbano, en el mercado inmobiliario, el impuesto es especulativo. (gentrificador)


Razón de más para sostener que en El Poblado, con el pretendido Plan Vial, por valorización, la propiedad ya construida se desvaloriza, mientras sólo se valoriza el suelo de expansión y el que resulte de demoliciones.


Por supuesto que, existen más, mejores y más profundos argumentos, en otros ciudadanos más estudiosos, pero eso no obsta, para indicar que tanto el Dr. Ramón Elejalde, como el editorialista de El Espectador, van de modo contrario a la coexistencia, la democracia, la civilidad, la inclusión, la equidad.

Twitter: @abogadohurtado
 

¡Los “RICOS” de media petaca, también lloramos!

Por: Nelson Hurtado Obando.

¡Y lloramos a moco tendido, cuando apenas sí somos: “ricos” de media petaca!

Claro que es más divertido, -gratifica el morbo-, ser consumado lector de diarios y revistas, que ponerse en esa tarea inútil de leer, libros, documentos, folios, estudios técnicos, leyes, acuerdos, actas, sentencias, como corresponde a cualquier ciudadano civilista, respetuoso del orden jurídico y de la institucionalidad, constructor de ciudad y de ciudadanía, para dar fundamentos lógicos, racionales y coherentes, a sus quejas y reclamos a las autoridades de la ciudad que habitamos.

He venido sosteniendo que en Medellín, por lo pronto, venimos asistiendo, no a un proceso de transformación, sino a un refinado experimento social del llamado “REDENTORISMO”, desde dividir la comunidad, cuyas partes luego se amontonan en el llamado “conglomerado”, donde actúa como pegamento la denominada “cohesión”.

Por fortuna, ayer en la Revista Posición, el ilustre abogado Dr. Jaime Jaramillo Panesso, se refiere al mismo tema, bajo el título de “Chavismo Municipal”, que puede y debe leerse en el siguiente vínculo: http://www.revistaposicion.com/2013/02/07/chavismo-municipal/ artículo que con sus argumentos, nos llena de paz, en tanto frente a nuestros derechos y a nuestros deberes, como seres humanos y como ciudadanos, no hemos transgredido los límites que se nos imponen, la coexistencia, ni el orden jurídico.

De igual manera, el Dr. Juan Gómez Martínez, publica un artículo en el día de ayer en El Colombiano, donde insiste en el Plan de Obras Públicas Viales, por valorización en El Poblado y hace caso omiso, de los abundantes estudios técnicos que señalan la inconveniencia de dicho plan vial y lo más grave, sigue guardando el mismo silencio…frente a las protuberantes violaciones de la Constitución, las Leyes y los Acuerdos, que se le han señalado al Plan de Desarrollo 2008-2011, al Acuerdo 58 de 2008 del Concejo de Medellín. Por lo menos, el Dr. Juan, debería indicarnos, si está de acuerdo con el “todo vale” o con que “la ilegalidad si paga”; uno no puede pedir el cumplimiento de la Constitución y la Ley, cuando se ven afectados los derechos propios y hacer caso omiso, cuando se afectan los derechos de los demás, eso me han enseñado que se llama coherencia y honradez. ¡Me huele que el Dr. Gómez Martínez, pudiera tener grandes inversiones en la industria automotriz, o en la industria de la construcción y es elemental, mi respetado Dr. Juan: en El Poblado, sólo se valorizará el SUELO de EXPANSIÓN URBANA y el suelo que resulte de DEMOLICIONES, pero el SUELO ya construido, se DESVALORIZA, a no ser que usted prefiera tener a 2 o 3 metros de su almohada el ronquido y el hollín tóxico de los mofles de los vehículos, antes que conservar el actual antejardín, que de ellos lo separa. ¡”Mal que no quieras para ti, no lo quieras para nadie”!

En su edición de hoy, (8 de febrero de 2013), el periódico Vivir en El Poblado, publica entrevista al Dr. Luis Alberto García B, director del FONVAL y en una de sus preguntas, se refiere a los “detractores” del plan de obras públicas viales, por valorización. Sea lo primero reconocer y agradecer al Dr. García, la respuesta pública que da al periódico, sobre que quienes hemos cumplido nuestros deberes y ejercido nuestros derechos, no somos “detractores”, sino CIUDADANOS, que desde otra visión, la jurídica, no hemos pedido nada distinto a los Jueces de la República, que declaren, en su caso, que las autoridades de la ciudad han incumplido los mandatos de la Constitución, las Leyes y los Acuerdos del Concejo de la ciudad, desde el dejar a conocimiento y decisión de ellos, abundantes, sólidas, serias y coherentes demandas, con abundantes fundamentaciones fácticas y jurídicas.

Retomando del Dr. Jaramillo Panesso, su artículo “Chavismo Municipal” o mi afirmación del redentorismo, no hay duda, desde las MOTIVACIONES del PLAN DE DESARROLLO 2008-2011 y desde las del ESTATUTO de VALORIZACIÓN de MEDELLIN, conforme a lo que en las ACTAS consta, que desde el Concejo, lo que se puso en marcha, fue un plan  contra El Poblado, fue abiertamente una declaración y promoción de la “lucha de clases” y una verdadera combinación de “todas las formas de lucha”, de las que tanto nos dolemos en las horas aciagas actuales para la República. En El Poblado actual, NO VIVEN los “RICOS” de Medellín, ahí habita esa CLASE MEDIA, que tan certeramente determina el Dr. Jaramillo Panesso en su columna del “Chavismo municipal”, en Medellín, a la que se suma el INFORME del PNUD, titulado: “¿Dónde están los pobres en Colombia?”, y que puede leerse en el siguiente vínculo:  http://www.revistahumanum.org/revista/pobreza-en-colombia/,informe estremecedor al tenor de: ”El 60% de los pobres están en sólo 3 países: Brasil, México y Colombia. Estos países no son los más pobres del continente, sino los mayores generadores de riqueza en la región ¡Esa es la paradoja!” y agrega; “El departamento que tiene el mayor número de población en situación de pobreza es Antioquia, con 1.800.000 pobres.” Y finalmente pregunta: “¿Para dónde se va la plata? ¿Para dónde hay mayor pobreza, o para dónde hay mayor número de pobres? Es una disyuntiva muy complicada, aunque debo aclarar no es de carácter excluyente.”

A pesar de los conceptos técnicos del Director de Planeación, del Secretario de Obras Públicas y sus “estudios técnicos”, de los conceptos de la Secretaría de Salud y de la del Medio Ambiente, que sin duda indican la inconveniencia del plan de obras públicas viales en El Poblado, porque están a tono con el conocimiento que a nivel mundial se tiene, desde la ingeniería y la economía, respecto a que la construcción de vías o sus ampliaciones, NO SON la SOLUCIÓN a la CONGESTIÓN VIAL, en las áreas urbanas de las ciudades, mismos criterios señalados por la ONU, la OMS y la ALALC, la administración municipal se empeña en ejecutarlo, en contra de toda razón y ciencia.

Se empeña en ejecutarlo igualmente, contra todo el ORDENAMIENTO JURÍDICO. ¿Cómo un gobernante, puede pedirle entonces, al ciudadano común y corriente, que respete, acate y cumpla con las leyes?

Las decisiones adoptadas por el Concejo Municipal y por la Alcaldía y en relación con los TRIBUTOS de PREDIAL y luego de VALORIZACIÓN, no son los apalancamientos para una ciudad “COMPETITIVA e INTERNACIONALIZADA”, ni pueden ser los que generen equidad, inclusión y retroceso de la pobreza, pues al contrario envilece y empobrece a la clase media de la ciudad, que vive en todos los barrios de la ciudad y en El Poblado, ricos de media petaca, de tal modo que tributación tan onerosa descargada sólo en el lomo de la clase media de la ciudad, es un contrasentido a la cacareada competitividad e internacionalización de la ciudad, que ahuyenta el asentamiento de toda nueva inversión y de las existentes, en la ciudad, que induce la migración productiva, básicamente hacia el área de Rionegro, por mejores condiciones e incentivos fiscales, de lo que se concluye, que nada raro que para retener esa inversión en la ciudad, se acuda al fácil expediente de los “estímulos y exenciones tributarias”, de tal modo que lo que se le “rebaje” a la inversión, se le cargue a la clase media, confirmando con certeza, que: ”El 60% de los pobres están en sólo 3 países: Brasil, México y Colombia. Estos países no son los más pobres del continente, sino los mayores generadores de riqueza en la región ¡Esa es la paradoja!”, como lo informa el PNUD.

Las personas que habitan en El Poblado, poca atención le han prestado a la parte jurídica del plan de obras públicas viales, por valorización, pero hay que tener en cuenta: el municipio de Medellín, está en una encrucijada y grave por lo siguiente:

a.      Es ilegal que el alcalde Gaviria, pretenda recaudar, por valorización cerca de $400 mil millones de pesos y sabemos por qué lo afirmamos.

b.      El Plan de obras públicas viales, por valorización, conforme a la Constitución y a la ley, era para ejecutarse en el cuatrienio del señor Alonso Salazar, que concluyó el 31 de diciembre de 2011

c.       El Municipio de Medellín y el FONVAL, están metidos en camisa de once varas, pues conforme al Acuerdo 058 de 2008, o Estatuto de Valorización de Medellín, la CONTRIBUCIÓN de VALORIZACIÓN, es INEXIGIBLE  a los habitantes de El Poblado y menos por los montos a que aspira recaudar el Señor Alcalde Gaviria Correa.

d.      El alcalde Salazar en su momento, expidió las Resoluciones Decretadoras, por fuera del marco legal, para la procedencia de las mismas.

e.      La Junta de Representantes de Propietarios de El Poblado, conforme al Estatuto de Valorización de Medellín, ejerce un mandato ciudadano, sin representación, esto es carente de toda capacidad negocial, pues sus facultades están limitadas sólo a emitir conceptos, los que conforme al mismo estatuto, no obligan a la administración municipal.

Sea que se hable de “Chavismo municipal o de REDENTORISMO, en Medellín llevamos 12 años de lo mismo, “ciudad titina, bonita,….desde el cemento”, pero sin que retrocedan la pobreza, el hambre, los conflictos sociales que nos cercan, sin que la educación haya logrado el milagro desde “Medellín la más educada”, a lo cual basta el INFORME PIRLS: rajados en LECTURA COMPRENSIVA, aunque en la ciudad todos “lean de corrido” y rajados en PRUEBAS ECAES. Quizás  sea cierto, que haya retrocedido la “exclusión”, desde el redentorismo, en tanto la inclusión, ahora es virtual, es decir: en tanto en el conglomerado, están cohesionados los e-ciudadanos, los twitter-ciudadanos, los facebook-ciudadanos, contrarios a los ciudadanos, a los que motejan “detractores”, o que finalmente es la antinomia irresoluble que existe, entre información y conocimiento y sobre la cual cabalga el redentorismo por toda Latinoamérica.

Leyendo al gran académico, el Dr. Guillermo Maya Muñoz, en su columna del periódico El Mundo del 8 de febrero de 2013, cuando afirma: “Si la tarifa sube, usted la paga o sale”, no queda duda ninguna, que la equidad, la inclusión de que tanto alardea la administración de Medellín, paradójicamente incluye la EXCLUSIÓN, no de El Poblado como territorio, sino de las personas y ciudadanos que en él se asientan, lo que nos confirma en lo dicho, que estamos avocados desde el predial y la valorización a un proceso de gentrificación, o en términos llanos a un proceso de desplazamiento urbano.

En el mismo sentido se ha expresado en su columna el Dr. Gabriel Zapata Correa, parlamentario antioqueño.

¡No puede ser, que con tanto conocimiento, estemos ciegos y locos, Lucas!

Ahora en El Poblado, los “RICOS” de MEDIA PETACA, también lloramos, porque mínimamente hemos sido indiferentes respecto de nuestros deberes ciudadanos, porque no nos hemos apropiado de nuestra ciudad, porque en vez de VOTAR, hemos BOTADO nuestros DERECHOS, quizás buscando eludir lo ineludible: los DEBERES que desde la COEXISTENCIA y la CIUDADANÍA, tenemos!

 

PREDIAL, VALORIZACIÓN y GENTRIFICACIÓN

Por: Nelson Hurtado Obando.

 

Singular inconformidad hemos manifestado los ciudadanos de Medellín, con el incremento espurio, fiscalista y alcabalero de la base gravable y de la tarifa del impuesto predial, que golpea por igual, a todos los habitantes de la ciudad, pero con mayor rigor a los hogares de salario mínimo y de ingresos de rebusque, pensionados etc., en tanto el incremento del salario mínimo, ya ha sido absorbido por el impuesto predial y se queda debiendo!

No olvidemos que el incremento del salario mínimo fue de $760.00 pesos diarios, es decir que no alcanza ni siquiera para  ¡un caldito de huevo diario por persona!

Y ni qué decir  de los SERVIDORES PÚBLICOS, del mismo MUNICIPIO de MEDELLÍN, a quienes sólo se les incrementó el salario en el 2.44% Pero la base gravable del impuesto predial se incrementó cerca del 53%, cuando el máximo autorizado por el gobierno nacional, fue del 60% y la tarifa se incrementó entre el 20% y el 25%

Así, “MEDELLÍN, un hogar para la vida”, Señor Alcalde,  no es más que una entelequia publicitaria, sofística, que pretende sostener la democracia que periclita, desde los débiles parapetos de los tinglados que han armado, el binomio GOBIERNO-MEDIOS: papel, radio, TV y redes sociales, convertidos en la “muralla o  papel del canalla”, que los difunden, amplifican y “fijan” en el colectivo al que cohesionan, por la coacción ilegítima que ejercen, desde los principios de las relaciones públicas de Bernays y que finalmente introyectan en esa especie de “inconsciente colectivo”, aquello de: “Por la paga” y “Todo se vale.”

Recordemos que Bernays, fue el que puso a fumar masivamente y en público a todas las mujeres, al efecto hizo una manifestación donde aquellas exigían libertad y para simbolizarla, cada dama llevaba un cigarrillo sin encender y en el clímax de la protesta en New York, al mismo tiempo, todas aquellas damas encendieron sus cigarrillos y exclamaron: “Pequeñas antorchas de libertad” y la Philip Morris, salió de su profunda crisis económica y desde entonces muchas damas amanecen con tufo de marrano y se mueren más, por cáncer pulmonar!

Y nacieron así las Relaciones Públicas y luego los agenciamientos publicitarios y se le pegaron luego los estudios de “expertos y técnicos” y las infaltables estadísticas empíricas, todo lo que ahora se adoba con la infografía y la realidad virtual, que a la postre es la única realidad en la que ahora vivimos.

Creo no estar equivocado y a guisa de ejemplo, miremos sólo hacia El Poblado.

No tengo información confiable, pero al parecer se gestó o se hizo o se prepara una protesta en el parque de El Poblado contra el alza en el impuesto predial. Razones, argumentos y fundamentos existen, no los desconozco, como son los mismos y quizás más contundentes, que tienen mis conciudadanos de otros sectores de la ciudad, pero sin voz y sin medios, pero sí con miedos y bien profundos.

Lo de El Poblado riñe contra toda racionalidad, pues siendo una verdad de perogrullo que el suelo de esta comuna 14, HOY, NO ESTÁ HABITADO por RICOS de MEDELLIN,  como si fue verdad 20 o 30 años atrás, no es menos  cierto, que sus laderas, iguales a las del nor-oriente y nor-occidente de la ciudad, están habitadas por una clase media-media y media-alta que se resiste a morir, en los altares de sacrificio de un municipio fiscalista, donde los seres humanos que lo habitan sobreviven gracias a emprendimientos, hipotecas, pensiones, etc., porque además pagan las tarifas de servicios públicos más caras de la ciudad, además de pagar, con destino a los prójimos y conciudadanos más pobres, subsidios a energía, telefonía, acueducto, alcantarillado etc., razón suficiente, para sostener que al menos en los mal llamados estratos 1, 2 y 3, no tienen por qué morir calcinados por las llamas, los niños, cuyas casitas o ranchitos han sido desconectados por no pago de servicios públicos.

Y digo que la situación de El Poblado, riñe contra toda racionalidad, en cuanto al impuesto predial, en relación con la VALORIZACIÓN, por el llamado PLAN de OBRAS PÚBLICAS VIALES, que pretende ejecutar la administración en esta comuna 14 y veamos las razones:

1.      PERCEPCIÓN del IMPUESTO PREDIAL.

El chillido por el impuesto predial, en El Poblado, lo pegó el bolsillo; no fue en el alma del ciudadano; el dolor, es porque se ha sentido que la mano larga y “uñona” del Municipio, se metió al bolsillo, a la chequera y hasta a la tarjeta de crédito de cada habitante de El Poblado.

El berrinche, más que por el incremento en la base gravable y en la tarifa, que pocos entienden, se produce porque la mayoría siente que el Municipio les saca de sus bolsillos, el dinerito, sin recibir nada a cambio; ya lo dije: democracia  do ut des!

La percepción, -errónea por supuesto-, de no recibir nada a cambio, del incremento del impuesto predial, es finalmente el estopín de la inconformidad; es algo así, como la caridad con uñas, o la solidaridad de “inventarios” de hipermercados, cuando ocurre alguna tragedia o como los hermanitos “peliones”,  ”si no me das del tuyo, no te doy del mío.”

Protesta, más interesada en recibir que en dar, más preocupada por sobre existir, que por coexistir, inconformidad vehemente que encuentra razón suficiente, más en el PRECIO, medido en el DINERO que saldrá del bolsillo, sin oferta que permita VER que se recibirá algo a cambio; prevalencia del PRECIO (dinero) sobre el VALOR (sin precio).

Es el dinero que nos sacan y que saldrá de nuestros bolsillos, el que nos hace inconformes frente al impuesto predial, porque a cambio, no recibimos nada perceptible, palpable, tangible, tocable, como si la vida estuviera constituida sólo por lo que perciben  los sentidos o por el dinero que hay en los bolsillos.

Con dinero no compramos, ni salud, ni vida, ni felicidad, ni paz, ni coexistencia, ni tranquilidad de conciencia, ni cónyuge, ni hijos, ni familia, ni amor, ni comprensión; que el dinero hace falta, es indiscutible, pero que sea la medida y la razón última de la existencia terrena,  efímera, no lo creo. No he visto el primer ser humano curado con té verde, de dinero verde,  del terrible cáncer, del VIH, de la ceguera, del epoc, ni los niños del asma y de la enfermedad respiratoria aguda, ni los abuelos del mal de Parkinson, ni del Alzheimer, ni de las cuadriplejías, consecuencia de los mal llamados “accidentes de tránsito”.

2.      PERCEPCIÓN DE LA VALORIZACIÓN.

Miremos ahora el PLAN  de OBRAS PÚBLICAS VIALES, por VALORIZACIÓN.

¡Do ut des!  ¡Me das y te doy!

¿Por qué en EL POBLADO, la VALORIZACIÓN no ha generado la expresión de tanta inconformidad?

Simple; la administración municipal, echa mano de BERNAYS, -sobrino de S. Freud-, y lo visibiliza de nuevo ANTE y PARA EL POBLADO, no con sus “Antorchas de libertad”, creadas para la Philip Morris, sino con “Vías para la libertad” y bien que lo ha reactualizado el  FONVAL, la EDU y todos los mandos medios del Municipio de Medellín, en tanto en América Latina, el carro y desde la cultura de los EE.UU., (distinta por supuesto a la nuestra) se implantó como un símbolo de: LIBERTAD, al que modernamente le agregan los del poder, el éxito, la distinción, la exclusividad y hasta el sexo. ¡Somos el carro que conducimos!, pues como personas,  no poseemos carros, sino que somos posesiones del carro, que requiere de VIAS, vías para la libertad!

¿Por qué en EL POBLADO, la VALORIZACIÓN no ha generado la expresión de tanta inconformidad?

Porque esencialmente, los seres humanos que habitan el suelo urbano de El Poblado, han percibido erróneamente, que a cambio de pagar el tributo de VALORIZACIÓN, el Municipio de Medellín, FONVAL, EDU, etc., les darán a cambio, no solamente “Vías para la libertad”, sino que sus propiedades, por  lo general, viviendas familiares, las que habitan con sus seres más queridos, van a tener MÁS VALOR, entendido realmente como MÁS PRECIO, medible, cuantificable, sólo como MÁS DINERO, desde lo cual queda cerrado el círculo y como ¡Me das y te doy!

 

 

3.      LA VALORIZACIÓN: Una FALSA PERCEPCIÓN.

Cuando muchas de las familias que hoy habitan en El Poblado, decidieron fijar aquí su vivienda, muchos de ellos las adquirieron como compraventa de cosa futura o de otra manera como se dice: ”sobre planos.”

Entre las causas determinantes para comprar vivienda en El Poblado, entre muchas otras, se consideraron: la ubicación, el clima, la arborización, las amplias zonas verdes internas y los ANTEJARDINES, como espacio público y a su vez como zonas de protección, retiro o aislamiento de las  viviendas, respecto de las VÍAS y las  FUENTES MÓVILES de CONTAMINACIÓN, VISUAL, AUDITIVA y RESPIRATORIA, de cada urbanización, los juegos infantiles, los senderos peatonales, las zonas sociales, la infraestructura de servicios, los diseños, materiales y acabados, todo con una sola aspiración: más CALIDAD de VIDA e indexación constante de la inversión o protección contra la inflación y otras variables de depreciación, como inseguridad, etc.

No obstante, como ¡Somos el carro que conducimos!, en El Poblado, hay quienes están dispuestos a PAGAR el TRIBUTO de VALORIZACIÓN, por las “Vías para la libertad” que se proyectan, sin tener en cuenta, que al contrario las PROPIEDADES se DESVALORIZAN REALMENTE, es decir que sufren decremento del PRECIO, por lo siguiente:

-          Una cosa es el incremento de la renta del SUELO, para edificar por primera vez o que resulte de demoliciones y otra cosa muy distinta es el incremento de RENTA de los apartamentos y viviendas, actualmente construidos y que no se tiene previsto demoler, sino conservarlos para habitarlos, los cuales al contrario SE DESVALORIZAN.

-          Las OBRAS PÚBLICAS VALORIZAN el SUELO URBANO sin CONSTRUIR o que se logre producir por DEMOLICIÓN; se DESVALORIZAN las PROPIEDADES ya construidas y que se destinan a ser habitadas por largo tiempo.

-          Las PROPIEDADES ya CONSTRUIDAS destinadas a ser habitadas por largo tiempo, se DESVALORIZAN con las OBRAS VIALES, según los siguientes criterios:

a.      EXPROPIACIÓN de ZONAS VERDES INTERNAS, útiles a la salud, la vida, la recreación y la seguridad de los habitantes de cada unidad residencial, especialmente de niños y ancianos.

b.      EXPROPIACIÓN de ANTEJARDINES, en contra de lo ordenado en la Constitución Nacional y en las leyes, pues conforman el ESPACIO PÚBLICO.

c.       Los ANTEJARDINES, son además una zona de protección, retiro y aislamiento entre las viviendas y las vías, para garantizar condiciones de salud, medio ambiente sano, de tal modo que los apartamentos queden retirados de las fuentes móviles de CONTAMINACIÓN VISUAL, AUDITIVA y RESPIRATORIA que ruedan por las VIAS.

d.      Si los APARTAMENTOS quedan más cerca de las VIAS, en sus interiores habrá más contaminación visual, por ruido y material particulado, que penetra a los organismos vivos y se deposita como hollín en el interior de cada vivienda.

e.      Si los apartamentos quedan más cerca de las VÍAS, se genera en cada uno de sus habitantes, mayor estrés, se afectan los ciclos circadianos, al despertar y levantarse se tiene sensación de cansancio, de mal dormir, se incrementa el asma en los niños y la enfermedad respiratoria aguda, intoxicación por plomo, cáncer por asbesto y amianto e incremento de paros cardiorespiratorios y afecciones cerebro vasculares, además de la huida de la fauna silvestre, aumento de la temperatura ambiente, etc., todo lo cual hace que su VIVIENDA, ya no sea LUGAR PARA EL ENCUENTRO, LA INTIMIDAD, EL DESCANSO, LA PAZ y el  SOSIEGO DOMÉSTICOS.

f.        Fuera de lo anterior, las VIAS que se proyectan, conforme a las técnicas de “Diseño Geométrico de Vías”, máximo tendrán una velocidad de operación de 40 k/h, la que es imposible de alcanzar y menos de mantener en muchos años, dada la IMPOSIBILIDAD de calcular el INCREMENTO de la POBLACIÓN DE AUTOS en las VÍAS y teniendo en cuenta la población vehicular que en determinadas horas ocupa las vías.

g.      Quiere decir lo anterior, que en menos de 5 años, EL POBLADO podría ser sometido a nuevas AMPLIACIONES de VÍAS, que se comerían más tierra de las viviendas.

h.      En las anteriores condiciones, NINGÚN APARTAMENTO CONSTRUIDO y ACTUALMENTE HABITADO, podrá incrementar su PRECIO (renta), por encima de los precios que rijan en el mercado inmobiliario para vivienda nueva.

i.        Se VALORIZA únicamente el SUELO que se vaya a construir por primera vez y el suelo que resulte de demoliciones.

j.        Es chimbo el cuento que sostiene que en El Poblado, el índice  de CARROS por persona es de 2.4 y no creo en ningún estudio técnico-estadístico al respecto, así sobre pedido y sobre medida lo haya dirigido el Dr. Sarmiento, a lo que basta recorrer las calles de otras comunas, en estratos 1,2,3 y 4 para que vean sus VIAS ocupadas por carros ESTACIONADOS al frente de las viviendas de sus propietarios, las 24 horas del día, fuera de los carros que por entre ellos circulan.

Es ostensible, que las VIVIENDAS en EL POBLADO, por efecto del PLAN de OBRAS PÚBLICAS VIALES, por VALORIZACIÓN, ninguna, tendrá INCREMENTO en el PRECIO (renta/dinero) y menos por encima de la del mercado inmobiliario y mucho menos tendrá INCREMENTO de VALOR (beneficios, no medibles en dinero). 

No creo que en El Poblado exista una persona que piense que es más valiosa su VIVIENDA, pegada a una vía, a los carros y a la contaminación, que en ella se produce, que una vivienda con antejardines, que separan su almohada del infierno que son las vías, excepto que le guste el olor a mofle y el ronquido de los motores de pesados vehículos en su almohada.

 

 

4.      GENTRIFICACION en EL POBLADO.

En Medellín, todos los días se habla de DESPLAZAMIENTOS y de DESPLAZADOS y pensamos que estos fenómenos sociales, sólo ocurren por causas de VIOLENCIA.

Pero, realmente en las ZONAS URBANAS de las ciudades del MUNDO, ocurren desplazamientos de población, en principio por causas distintas a la violencia diaria y que se conocen como procesos de GENTRIFICACIÓN URBANA. La gentrificación ocurre normalmente, cuando un sector o una zona urbana de cualquier ciudad, se ha deteriorado tanto, que se vuelve insostenible desde las infraestructuras de servicios públicos, la salud, el medio ambiente, la seguridad, la calidad de vida y la economía. Cuando esto ocurre aparece la llave que forman los INDUSTRIALES de la CONSTRUCCIÓN y la administración pública y se inician procesos llamados de RENOVACIÓN URBANA (Naranjal en Medellín), más o menos legales.

En El POBLADO, desde hace varios años, algunos personajes han iniciado un proceso de gentrificación, que no es precisamente de reforma urbana, sino de un verdadero desplazamiento de población. En efecto, estos personajes, han venido considerando a El Poblado, como una parte del suelo y del territorio urbano de Medellín, como suelo y territorio, sólo de y para oportunidades de negocio. Ver centros comerciales nuevos y ampliados, milla de oro, manzana financiera, clínicas, etc., a los que hasta el Municipio les construye PELIGROSAS ROTONDAS, como la construida improvisada y antitécnicamente en Los Balsos, para garantizar entrada al C.C. Santafé, que en sentir de muchos ingenieros no cumplió con las obligaciones urbanísticas de cesión de fajas para ampliación de vías.

Tanto es cierto este proceso de desplazamiento, que el más reciente es la demolición de “VILLA CARLOTA” en Castropol.

Este proceso de gentrificación es ilegal e ilegítimo, porque sólo tiende a satisfacer los intereses económicos de la industria de la construcción, banca y otros inversionistas, con el aval del Municipio. Estos desarrollos traen más población, más carros, que presionarán constantemente sobre las viviendas, por más vías y ampliaciones y trasladando a sus propietarios, que NO SON PROPIETARIOS DE SUELO, sino propietarios de VIVIENDAS, dizque el TRIBUTO de VALORIZACIÓN, cuando la verdadera valorización, como UTILIDAD, por el mayor valor que adquiere el metro² de SUELO,  se la apropian los dueños y constructores de suelo urbano.

Pero, ¿por qué razón VALORIZACIÓN en EL POBLADO?

Evidentemente que la INDUSTRIA de la CONSTRUCCIÓN, no tiene interés alguno en producir SUELO URBANO y CONSTRUIRLO, en sectores de la ciudad, donde la RENTA de la TIERRA, sea baja o mínima, de otro modo, donde las tasas de retorno sean inferiores a las que normalmente obtienen de cerca del 900%. La INDUSTRIA de la CONSTUCCIÓN, sólo desarrolla su actividad productiva, con mayor intensidad. en SUELO URBANO de MÁXIMA RENTA y por ende, la PRODUCCIÓN de VIVIENDA, sólo está destinada a cubrir las necesidades de los sectores poblacionales de más altos ingresos, donde el aprovechamiento de las INFRAESTRUCTURAS de SERVICIOS y TRANSPORTE,  construidas por el Estado y pagadas con los tributos ordinarios o comunes de todos sus ciudadanos, han creado SUELO URBANO URBANIZADO, que es tanto como que el Estado, provee toda la infraestructura de servicios y de transporte, es decir lo deja listo, para que toda la cadena de la INDUSTRIA de la CONSTRUCCIÓN, (banca, seguros, etc.) venga y lo construya y haga y festeje su agosto.

La vida en la ciudad nos enseña, por lo menos dos cosas importantes que son: 1. Que cada día el SUELO URBANO HABITABLE, será siempre más escaso y por tanto más costoso. 2. Que “aquél innovador que logre hacer tierra, se encarta, porque no tiene dónde ponerla” y esto que parecen unos axiomas, han sido rotos, por la INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN, quien con la venia del Estado, ha creado un proceso productivo, cuyo producto final, es como una mercancía, a la que se denomina SUELO URBANO, URBANIZADO y URBANIZABLE, para cuya producción, acude o a procesos ilegítimos de especulación o de gentrificación, sin encontrar barreras, de ninguna especie y las que en Medellín, serán flanqueadas nuevamente a través del P.O.T., que ya se anuncia, donde se sabe ya que pedirán para El Poblado, aumentar los índices, para levantar edificios de mayor altura.

Twitter: @abogadohurtado