Por: Nelson
Hurtado Obando
Conforme a nuestro ordenamiento jurídico, la propiedad privada, además de ser privada, es una función social, que en mi sentir quedó mejor enmarcada en la Asamblea Nacional Constituyente de 1991, desde los referentes de la solidaridad, como valor consagrado en la misma Constitución, además de su función ecológica, al tenor de lo que consta en las actas de la asamblea y que supera con inteligencia los argumentos que se expusieron en la reforma constitucional de 1936.
Nudo gordiano de la administración pública, no es tanto la administración del territorio, como escenario de jurisdicción y competencia, que al fin y al cabo están señaladas en la Constitución y en las leyes, como sí lo es la gestión, la administración o la gerencia del suelo urbano.
Territorios, podrán crearse cumpliendo las formas y los procedimientos jurídico-legales, pero, suelo urbano, es imposible crearlo materialmente y de modo natural o artificial, pues quien siendo creativo e innovador, lograra crear tierra, tendría el problema de no tener donde ponerla.
La tierra no es una creación, ni invento alguno del hombre, ni es el resultado final de ningún proceso productivo, que sea similar a los procesos que se desarrollan, para la producción de bienes y servicios y que se encuentran en el mercado, destinados a satisfacer necesidades de consumo, por los que se paga un precio, cuantificable en dinero y que no es más que los costos de producción, más un porcentaje de utilidad, que normalmente está determinado por el mercado y atendidas las variables de oferta y demanda, desde las preferencias del consumidor, por lo que es normal que el precio de los productos o servicios, fluctúen entre alzas y bajas.
De este modo, el suelo urbano y más que el territorio, podría decirse que es el dolor de cabeza de las administraciones públicas municipales; de un lado, la propiedad inmueble está gravada y los propietarios debemos atender el pago del tributo denominado: impuesto predial, a través del cual se cumple en parte la función social, que es en Colombia, la propiedad privada; a través de este impuesto y de otros, el ente municipal puede cumplir o realizar los principios, valores y fines del Estado Social de Derecho, o en términos llanos, tender a la construcción del bien común, que se traduce en la disposición, por lo general de servicios públicos que requieren de complejas infraestructuras, como: acueducto, alcantarillado, energía, comunicaciones, transporte, salud, educación, aseo, seguridad, etc.
Innegable que al pagar este tributo, que recae directamente sobre el derecho real de dominio, sobre bienes inmuebles, también recibimos los beneficios, que desde el bien común, nos corresponde, en esa especie de reparto o distribución parcial de la riqueza social, al menos desde el Estado democrático, como obras y servicios, que antes que al elevamiento del nivel de vida, deben propender por el incremento de la calidad de vida, de todas las personas que integramos la comunidad.
Con la admiración y el respeto debidos, por el Dr. Ramón Elejalde (El Mundo, 17-02-13) y por el editor de El Espectador (16-02-13), discrepo de su columna y su editorial, respectivamente, sobre el tema del impuesto predial en Medellín, pues tanto al editorial, como a la columna del Dr. Elejalde, sólo les faltó el sellito que dice: “Publicidad Política Pagada.”
Si el núcleo es que la ley 14 de 1983 ordena la actualización catastral cada 5 años, surgen preguntas obligadas: ¿Qué alcaldes y qué concejo municipal y porqué, en el último período de 5 años no cumplieron con la ley? ¿Faculta la ley, hacer formación o actualización catastral, de manera retroactiva? ¿El incumplimiento de la ley, no constituye detrimento patrimonial, del que no se puede hacer responsables a los contribuyentes? ¿”Indexar” la actualización catastral y la tarifa, no es de pronto un enriquecimiento sin causa de la administración? ¿Actualizar el catastro y la tarifa, bajo el hecho de no haber cumplido con la ley, en los últimos 5 años, no es trasladar los costos de la violación grosera de la ley a los administrados, cuando es claro que por sus consecuencias deben responder quienes la violaron o permitieron su violación?
Ahora bien, el suelo urbano, que se encuentra dentro del territorio de cada municipio, está regulado en su gestión y administración, especialmente por la ley 388 de 1997 y particularmente para Medellín, por el POT o Acuerdo 46 de 2006.
En términos simples, por suelo urbano, ha de entenderse aquél que estando construido o sin construir y que está situado en un entorno, que cuenta con las infraestructuras básicas, para ser ocupado o habitado y poder servir a la industria, el comercio o a la vivienda, infraestructuras que por lo general desarrollan y construyen los municipios.
En las ciudades, ese suelo urbano, necesario para el asentamiento de actividades productivas o de vivienda, suele tener materialidad, a través de: expandir jurídicamente los límites del área urbana, logrando que el suelo rural, que hace parte del territorio municipal, deje de ser rural y se vuelva suelo urbano, que es lo que se conoce, como incorporación de suelos de expansión. La segunda manera de “producir” suelo urbano, es a través de “decreto”, de las autoridades municipales, a través de los denominados procesos de reforma o renovación urbana, que pueden ser desarrollados directamente por los municipios, o por los particulares o en las llamadas alianzas público privadas (APP) y cuyo resultado es la producción de suelo urbano, por demolición.
El suelo urbano, sin lugar a dudas, es y seguirá siendo cada día, el componente de ciudad, más escaso, como se hará cada día más escaso, el suelo urbano habitable y sobre todo el de mejor calidad, por sus valores medioambientales, paisajísticos, culturales y por sus agregados artificiales, en términos de infraestructuras y amoblamientos urbanos.
Consagrados estudiosos del tema, por lo menos han contribuido a fortalecer el consenso existente, respecto a que: finalmente la asignación de “precio” al suelo urbano, en el conjunto del mercado inmobiliario de una ciudad, responde más a un factor de mercado, desde las variables de mínima oferta y máximas demandas, que no es otra cosa, que el fenómeno de la especulación.
La ley 388 de 1997, trata de la regulación del suelo urbano; en Medellín, dicha ley se implementó a través del POT, Acuerdos 62 de 1999 y 46 de 2006 y en dichas normatividades, se establecen con carácter imperativo, las condiciones para la urbanización o edificación en el suelo urbano, especialmente las obligaciones urbanísticas.
Singular es el caso del impuesto predial en El Poblado, por varias razones:
1. Se considera que el suelo urbano en El Poblado, es el de “mejor calidad”, en el mercado inmobiliario.
2. En El Poblado, el suelo urbano, es cada día más escaso.
3. Por su escasez, el suelo urbano en El Poblado, es cada día más costoso.
4. Por la escasez de suelo urbano en El Poblado, la construcción crece en altura.
5. En El Poblado, se favorece la construcción en altura, pues el municipio no tiene que hacer altas inversiones en infraestructura, pues la existente data de años atrás y es de excelente calidad.
Lo anterior, hace evidente lo siguiente:
En El Poblado, si en el suelo urbano antes existía un lote sin construir o había sólo una finca o una sola casa, ahora, allí mismo, sobre ese mismo suelo, se levantan una, dos o tres edificaciones en altura, en promedio de 20 pisos, de 2 apartamentos por piso, mínimamente 40 apartamentos , de tal modo que la fuente del impuesto predial, se ha multiplicado por 40, pues son 40 nuevos propietarios los que asumen la obligación fiscal y que antes no tributaban al municipio.
Esta circunstancia debió ser tenida en cuenta por el señor alcalde y por el concejo, sobre varios fundamentos: en El Poblado, no viven, amontados, recogidos, los “RICOS” de Medellín. Aquí viven personas, seres humanos, que conforman la misma clase media, diseminada por toda la ciudad, personas que como las demás de Medellín, madrugan a trabajar, a estudiar, a ganar el pan diario, las mismas que en el total de la “riqueza nacional” (P.I.B), en la redistribución, sólo recibieron el 2.44% (I.P.C.) NOMINAL, de incremento de su “poder adquisitivo”, las mismas que con destino a los prójimos de menores condiciones, tributan en subsidios a los servicios públicos una gruesa suma de dinero, como para que no hayan desconectados, ni niños incinerados, en incendios de sus viviendas por alumbrarse con velas.
El alcalde y el concejo, debieron tener en cuenta igualmente, que en el mercado inmobiliario, donde es dominante la especulación, El Poblado, es determinante a la fijación del “precio” de la propiedad inmueble, de tal modo que establecer el quántum del tributo predial, sobre los cálculos del mercado inmobiliario, fijados por la Lonja, conlleva necesariamente a determinar el tributo, con una base de especulación ostensible, pervirtiendo el espíritu del constituyente y del legislador, respecto de los tributos, convirtiéndolo en mero acto de policía administrativa y en el inicio de un inocultable proceso gentrificador.
En El Poblado, las personas que lo habitan, deben comprender y pronto, que más grave y más perverso que el actual impuesto predial, será la contribución de valorización.
Quizás estemos cerca del cumplimiento de lo dicho por un concejal de Medellín, en el año 2008, en referencia directa a los “ricos” de El Poblado: ACTA 073 del 21 de mayo de 2008, “Quien quiere vivir bien, de la mejor forma, pague por eso; si no lo puede hacer, busque el terreno, busque el espacio donde pueda vivir.”
Si el referente “técnico” del impuesto predial, es el precio del suelo urbano, en el mercado inmobiliario, el impuesto es especulativo. (gentrificador)
Razón de más para sostener que en El Poblado, con el pretendido Plan Vial, por valorización, la propiedad ya construida se desvaloriza, mientras sólo se valoriza el suelo de expansión y el que resulte de demoliciones.
Por supuesto que, existen más, mejores y más profundos argumentos, en otros ciudadanos más estudiosos, pero eso no obsta, para indicar que tanto el Dr. Ramón Elejalde, como el editorialista de El Espectador, van de modo contrario a la coexistencia, la democracia, la civilidad, la inclusión, la equidad.
Nudo gordiano de la administración pública, no es tanto la administración del territorio, como escenario de jurisdicción y competencia, que al fin y al cabo están señaladas en la Constitución y en las leyes, como sí lo es la gestión, la administración o la gerencia del suelo urbano.
Territorios, podrán crearse cumpliendo las formas y los procedimientos jurídico-legales, pero, suelo urbano, es imposible crearlo materialmente y de modo natural o artificial, pues quien siendo creativo e innovador, lograra crear tierra, tendría el problema de no tener donde ponerla.
La tierra no es una creación, ni invento alguno del hombre, ni es el resultado final de ningún proceso productivo, que sea similar a los procesos que se desarrollan, para la producción de bienes y servicios y que se encuentran en el mercado, destinados a satisfacer necesidades de consumo, por los que se paga un precio, cuantificable en dinero y que no es más que los costos de producción, más un porcentaje de utilidad, que normalmente está determinado por el mercado y atendidas las variables de oferta y demanda, desde las preferencias del consumidor, por lo que es normal que el precio de los productos o servicios, fluctúen entre alzas y bajas.
De este modo, el suelo urbano y más que el territorio, podría decirse que es el dolor de cabeza de las administraciones públicas municipales; de un lado, la propiedad inmueble está gravada y los propietarios debemos atender el pago del tributo denominado: impuesto predial, a través del cual se cumple en parte la función social, que es en Colombia, la propiedad privada; a través de este impuesto y de otros, el ente municipal puede cumplir o realizar los principios, valores y fines del Estado Social de Derecho, o en términos llanos, tender a la construcción del bien común, que se traduce en la disposición, por lo general de servicios públicos que requieren de complejas infraestructuras, como: acueducto, alcantarillado, energía, comunicaciones, transporte, salud, educación, aseo, seguridad, etc.
Innegable que al pagar este tributo, que recae directamente sobre el derecho real de dominio, sobre bienes inmuebles, también recibimos los beneficios, que desde el bien común, nos corresponde, en esa especie de reparto o distribución parcial de la riqueza social, al menos desde el Estado democrático, como obras y servicios, que antes que al elevamiento del nivel de vida, deben propender por el incremento de la calidad de vida, de todas las personas que integramos la comunidad.
Con la admiración y el respeto debidos, por el Dr. Ramón Elejalde (El Mundo, 17-02-13) y por el editor de El Espectador (16-02-13), discrepo de su columna y su editorial, respectivamente, sobre el tema del impuesto predial en Medellín, pues tanto al editorial, como a la columna del Dr. Elejalde, sólo les faltó el sellito que dice: “Publicidad Política Pagada.”
Si el núcleo es que la ley 14 de 1983 ordena la actualización catastral cada 5 años, surgen preguntas obligadas: ¿Qué alcaldes y qué concejo municipal y porqué, en el último período de 5 años no cumplieron con la ley? ¿Faculta la ley, hacer formación o actualización catastral, de manera retroactiva? ¿El incumplimiento de la ley, no constituye detrimento patrimonial, del que no se puede hacer responsables a los contribuyentes? ¿”Indexar” la actualización catastral y la tarifa, no es de pronto un enriquecimiento sin causa de la administración? ¿Actualizar el catastro y la tarifa, bajo el hecho de no haber cumplido con la ley, en los últimos 5 años, no es trasladar los costos de la violación grosera de la ley a los administrados, cuando es claro que por sus consecuencias deben responder quienes la violaron o permitieron su violación?
Ahora bien, el suelo urbano, que se encuentra dentro del territorio de cada municipio, está regulado en su gestión y administración, especialmente por la ley 388 de 1997 y particularmente para Medellín, por el POT o Acuerdo 46 de 2006.
En términos simples, por suelo urbano, ha de entenderse aquél que estando construido o sin construir y que está situado en un entorno, que cuenta con las infraestructuras básicas, para ser ocupado o habitado y poder servir a la industria, el comercio o a la vivienda, infraestructuras que por lo general desarrollan y construyen los municipios.
En las ciudades, ese suelo urbano, necesario para el asentamiento de actividades productivas o de vivienda, suele tener materialidad, a través de: expandir jurídicamente los límites del área urbana, logrando que el suelo rural, que hace parte del territorio municipal, deje de ser rural y se vuelva suelo urbano, que es lo que se conoce, como incorporación de suelos de expansión. La segunda manera de “producir” suelo urbano, es a través de “decreto”, de las autoridades municipales, a través de los denominados procesos de reforma o renovación urbana, que pueden ser desarrollados directamente por los municipios, o por los particulares o en las llamadas alianzas público privadas (APP) y cuyo resultado es la producción de suelo urbano, por demolición.
El suelo urbano, sin lugar a dudas, es y seguirá siendo cada día, el componente de ciudad, más escaso, como se hará cada día más escaso, el suelo urbano habitable y sobre todo el de mejor calidad, por sus valores medioambientales, paisajísticos, culturales y por sus agregados artificiales, en términos de infraestructuras y amoblamientos urbanos.
Consagrados estudiosos del tema, por lo menos han contribuido a fortalecer el consenso existente, respecto a que: finalmente la asignación de “precio” al suelo urbano, en el conjunto del mercado inmobiliario de una ciudad, responde más a un factor de mercado, desde las variables de mínima oferta y máximas demandas, que no es otra cosa, que el fenómeno de la especulación.
La ley 388 de 1997, trata de la regulación del suelo urbano; en Medellín, dicha ley se implementó a través del POT, Acuerdos 62 de 1999 y 46 de 2006 y en dichas normatividades, se establecen con carácter imperativo, las condiciones para la urbanización o edificación en el suelo urbano, especialmente las obligaciones urbanísticas.
Singular es el caso del impuesto predial en El Poblado, por varias razones:
1. Se considera que el suelo urbano en El Poblado, es el de “mejor calidad”, en el mercado inmobiliario.
2. En El Poblado, el suelo urbano, es cada día más escaso.
3. Por su escasez, el suelo urbano en El Poblado, es cada día más costoso.
4. Por la escasez de suelo urbano en El Poblado, la construcción crece en altura.
5. En El Poblado, se favorece la construcción en altura, pues el municipio no tiene que hacer altas inversiones en infraestructura, pues la existente data de años atrás y es de excelente calidad.
Lo anterior, hace evidente lo siguiente:
En El Poblado, si en el suelo urbano antes existía un lote sin construir o había sólo una finca o una sola casa, ahora, allí mismo, sobre ese mismo suelo, se levantan una, dos o tres edificaciones en altura, en promedio de 20 pisos, de 2 apartamentos por piso, mínimamente 40 apartamentos , de tal modo que la fuente del impuesto predial, se ha multiplicado por 40, pues son 40 nuevos propietarios los que asumen la obligación fiscal y que antes no tributaban al municipio.
Esta circunstancia debió ser tenida en cuenta por el señor alcalde y por el concejo, sobre varios fundamentos: en El Poblado, no viven, amontados, recogidos, los “RICOS” de Medellín. Aquí viven personas, seres humanos, que conforman la misma clase media, diseminada por toda la ciudad, personas que como las demás de Medellín, madrugan a trabajar, a estudiar, a ganar el pan diario, las mismas que en el total de la “riqueza nacional” (P.I.B), en la redistribución, sólo recibieron el 2.44% (I.P.C.) NOMINAL, de incremento de su “poder adquisitivo”, las mismas que con destino a los prójimos de menores condiciones, tributan en subsidios a los servicios públicos una gruesa suma de dinero, como para que no hayan desconectados, ni niños incinerados, en incendios de sus viviendas por alumbrarse con velas.
El alcalde y el concejo, debieron tener en cuenta igualmente, que en el mercado inmobiliario, donde es dominante la especulación, El Poblado, es determinante a la fijación del “precio” de la propiedad inmueble, de tal modo que establecer el quántum del tributo predial, sobre los cálculos del mercado inmobiliario, fijados por la Lonja, conlleva necesariamente a determinar el tributo, con una base de especulación ostensible, pervirtiendo el espíritu del constituyente y del legislador, respecto de los tributos, convirtiéndolo en mero acto de policía administrativa y en el inicio de un inocultable proceso gentrificador.
En El Poblado, las personas que lo habitan, deben comprender y pronto, que más grave y más perverso que el actual impuesto predial, será la contribución de valorización.
Quizás estemos cerca del cumplimiento de lo dicho por un concejal de Medellín, en el año 2008, en referencia directa a los “ricos” de El Poblado: ACTA 073 del 21 de mayo de 2008, “Quien quiere vivir bien, de la mejor forma, pague por eso; si no lo puede hacer, busque el terreno, busque el espacio donde pueda vivir.”
Si el referente “técnico” del impuesto predial, es el precio del suelo urbano, en el mercado inmobiliario, el impuesto es especulativo. (gentrificador)
Razón de más para sostener que en El Poblado, con el pretendido Plan Vial, por valorización, la propiedad ya construida se desvaloriza, mientras sólo se valoriza el suelo de expansión y el que resulte de demoliciones.
Por supuesto que, existen más, mejores y más profundos argumentos, en otros ciudadanos más estudiosos, pero eso no obsta, para indicar que tanto el Dr. Ramón Elejalde, como el editorialista de El Espectador, van de modo contrario a la coexistencia, la democracia, la civilidad, la inclusión, la equidad.
Twitter: @abogadohurtado
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