PREDIAL, VALORIZACIÓN y GENTRIFICACIÓN

Por: Nelson Hurtado Obando.

 

Singular inconformidad hemos manifestado los ciudadanos de Medellín, con el incremento espurio, fiscalista y alcabalero de la base gravable y de la tarifa del impuesto predial, que golpea por igual, a todos los habitantes de la ciudad, pero con mayor rigor a los hogares de salario mínimo y de ingresos de rebusque, pensionados etc., en tanto el incremento del salario mínimo, ya ha sido absorbido por el impuesto predial y se queda debiendo!

No olvidemos que el incremento del salario mínimo fue de $760.00 pesos diarios, es decir que no alcanza ni siquiera para  ¡un caldito de huevo diario por persona!

Y ni qué decir  de los SERVIDORES PÚBLICOS, del mismo MUNICIPIO de MEDELLÍN, a quienes sólo se les incrementó el salario en el 2.44% Pero la base gravable del impuesto predial se incrementó cerca del 53%, cuando el máximo autorizado por el gobierno nacional, fue del 60% y la tarifa se incrementó entre el 20% y el 25%

Así, “MEDELLÍN, un hogar para la vida”, Señor Alcalde,  no es más que una entelequia publicitaria, sofística, que pretende sostener la democracia que periclita, desde los débiles parapetos de los tinglados que han armado, el binomio GOBIERNO-MEDIOS: papel, radio, TV y redes sociales, convertidos en la “muralla o  papel del canalla”, que los difunden, amplifican y “fijan” en el colectivo al que cohesionan, por la coacción ilegítima que ejercen, desde los principios de las relaciones públicas de Bernays y que finalmente introyectan en esa especie de “inconsciente colectivo”, aquello de: “Por la paga” y “Todo se vale.”

Recordemos que Bernays, fue el que puso a fumar masivamente y en público a todas las mujeres, al efecto hizo una manifestación donde aquellas exigían libertad y para simbolizarla, cada dama llevaba un cigarrillo sin encender y en el clímax de la protesta en New York, al mismo tiempo, todas aquellas damas encendieron sus cigarrillos y exclamaron: “Pequeñas antorchas de libertad” y la Philip Morris, salió de su profunda crisis económica y desde entonces muchas damas amanecen con tufo de marrano y se mueren más, por cáncer pulmonar!

Y nacieron así las Relaciones Públicas y luego los agenciamientos publicitarios y se le pegaron luego los estudios de “expertos y técnicos” y las infaltables estadísticas empíricas, todo lo que ahora se adoba con la infografía y la realidad virtual, que a la postre es la única realidad en la que ahora vivimos.

Creo no estar equivocado y a guisa de ejemplo, miremos sólo hacia El Poblado.

No tengo información confiable, pero al parecer se gestó o se hizo o se prepara una protesta en el parque de El Poblado contra el alza en el impuesto predial. Razones, argumentos y fundamentos existen, no los desconozco, como son los mismos y quizás más contundentes, que tienen mis conciudadanos de otros sectores de la ciudad, pero sin voz y sin medios, pero sí con miedos y bien profundos.

Lo de El Poblado riñe contra toda racionalidad, pues siendo una verdad de perogrullo que el suelo de esta comuna 14, HOY, NO ESTÁ HABITADO por RICOS de MEDELLIN,  como si fue verdad 20 o 30 años atrás, no es menos  cierto, que sus laderas, iguales a las del nor-oriente y nor-occidente de la ciudad, están habitadas por una clase media-media y media-alta que se resiste a morir, en los altares de sacrificio de un municipio fiscalista, donde los seres humanos que lo habitan sobreviven gracias a emprendimientos, hipotecas, pensiones, etc., porque además pagan las tarifas de servicios públicos más caras de la ciudad, además de pagar, con destino a los prójimos y conciudadanos más pobres, subsidios a energía, telefonía, acueducto, alcantarillado etc., razón suficiente, para sostener que al menos en los mal llamados estratos 1, 2 y 3, no tienen por qué morir calcinados por las llamas, los niños, cuyas casitas o ranchitos han sido desconectados por no pago de servicios públicos.

Y digo que la situación de El Poblado, riñe contra toda racionalidad, en cuanto al impuesto predial, en relación con la VALORIZACIÓN, por el llamado PLAN de OBRAS PÚBLICAS VIALES, que pretende ejecutar la administración en esta comuna 14 y veamos las razones:

1.      PERCEPCIÓN del IMPUESTO PREDIAL.

El chillido por el impuesto predial, en El Poblado, lo pegó el bolsillo; no fue en el alma del ciudadano; el dolor, es porque se ha sentido que la mano larga y “uñona” del Municipio, se metió al bolsillo, a la chequera y hasta a la tarjeta de crédito de cada habitante de El Poblado.

El berrinche, más que por el incremento en la base gravable y en la tarifa, que pocos entienden, se produce porque la mayoría siente que el Municipio les saca de sus bolsillos, el dinerito, sin recibir nada a cambio; ya lo dije: democracia  do ut des!

La percepción, -errónea por supuesto-, de no recibir nada a cambio, del incremento del impuesto predial, es finalmente el estopín de la inconformidad; es algo así, como la caridad con uñas, o la solidaridad de “inventarios” de hipermercados, cuando ocurre alguna tragedia o como los hermanitos “peliones”,  ”si no me das del tuyo, no te doy del mío.”

Protesta, más interesada en recibir que en dar, más preocupada por sobre existir, que por coexistir, inconformidad vehemente que encuentra razón suficiente, más en el PRECIO, medido en el DINERO que saldrá del bolsillo, sin oferta que permita VER que se recibirá algo a cambio; prevalencia del PRECIO (dinero) sobre el VALOR (sin precio).

Es el dinero que nos sacan y que saldrá de nuestros bolsillos, el que nos hace inconformes frente al impuesto predial, porque a cambio, no recibimos nada perceptible, palpable, tangible, tocable, como si la vida estuviera constituida sólo por lo que perciben  los sentidos o por el dinero que hay en los bolsillos.

Con dinero no compramos, ni salud, ni vida, ni felicidad, ni paz, ni coexistencia, ni tranquilidad de conciencia, ni cónyuge, ni hijos, ni familia, ni amor, ni comprensión; que el dinero hace falta, es indiscutible, pero que sea la medida y la razón última de la existencia terrena,  efímera, no lo creo. No he visto el primer ser humano curado con té verde, de dinero verde,  del terrible cáncer, del VIH, de la ceguera, del epoc, ni los niños del asma y de la enfermedad respiratoria aguda, ni los abuelos del mal de Parkinson, ni del Alzheimer, ni de las cuadriplejías, consecuencia de los mal llamados “accidentes de tránsito”.

2.      PERCEPCIÓN DE LA VALORIZACIÓN.

Miremos ahora el PLAN  de OBRAS PÚBLICAS VIALES, por VALORIZACIÓN.

¡Do ut des!  ¡Me das y te doy!

¿Por qué en EL POBLADO, la VALORIZACIÓN no ha generado la expresión de tanta inconformidad?

Simple; la administración municipal, echa mano de BERNAYS, -sobrino de S. Freud-, y lo visibiliza de nuevo ANTE y PARA EL POBLADO, no con sus “Antorchas de libertad”, creadas para la Philip Morris, sino con “Vías para la libertad” y bien que lo ha reactualizado el  FONVAL, la EDU y todos los mandos medios del Municipio de Medellín, en tanto en América Latina, el carro y desde la cultura de los EE.UU., (distinta por supuesto a la nuestra) se implantó como un símbolo de: LIBERTAD, al que modernamente le agregan los del poder, el éxito, la distinción, la exclusividad y hasta el sexo. ¡Somos el carro que conducimos!, pues como personas,  no poseemos carros, sino que somos posesiones del carro, que requiere de VIAS, vías para la libertad!

¿Por qué en EL POBLADO, la VALORIZACIÓN no ha generado la expresión de tanta inconformidad?

Porque esencialmente, los seres humanos que habitan el suelo urbano de El Poblado, han percibido erróneamente, que a cambio de pagar el tributo de VALORIZACIÓN, el Municipio de Medellín, FONVAL, EDU, etc., les darán a cambio, no solamente “Vías para la libertad”, sino que sus propiedades, por  lo general, viviendas familiares, las que habitan con sus seres más queridos, van a tener MÁS VALOR, entendido realmente como MÁS PRECIO, medible, cuantificable, sólo como MÁS DINERO, desde lo cual queda cerrado el círculo y como ¡Me das y te doy!

 

 

3.      LA VALORIZACIÓN: Una FALSA PERCEPCIÓN.

Cuando muchas de las familias que hoy habitan en El Poblado, decidieron fijar aquí su vivienda, muchos de ellos las adquirieron como compraventa de cosa futura o de otra manera como se dice: ”sobre planos.”

Entre las causas determinantes para comprar vivienda en El Poblado, entre muchas otras, se consideraron: la ubicación, el clima, la arborización, las amplias zonas verdes internas y los ANTEJARDINES, como espacio público y a su vez como zonas de protección, retiro o aislamiento de las  viviendas, respecto de las VÍAS y las  FUENTES MÓVILES de CONTAMINACIÓN, VISUAL, AUDITIVA y RESPIRATORIA, de cada urbanización, los juegos infantiles, los senderos peatonales, las zonas sociales, la infraestructura de servicios, los diseños, materiales y acabados, todo con una sola aspiración: más CALIDAD de VIDA e indexación constante de la inversión o protección contra la inflación y otras variables de depreciación, como inseguridad, etc.

No obstante, como ¡Somos el carro que conducimos!, en El Poblado, hay quienes están dispuestos a PAGAR el TRIBUTO de VALORIZACIÓN, por las “Vías para la libertad” que se proyectan, sin tener en cuenta, que al contrario las PROPIEDADES se DESVALORIZAN REALMENTE, es decir que sufren decremento del PRECIO, por lo siguiente:

-          Una cosa es el incremento de la renta del SUELO, para edificar por primera vez o que resulte de demoliciones y otra cosa muy distinta es el incremento de RENTA de los apartamentos y viviendas, actualmente construidos y que no se tiene previsto demoler, sino conservarlos para habitarlos, los cuales al contrario SE DESVALORIZAN.

-          Las OBRAS PÚBLICAS VALORIZAN el SUELO URBANO sin CONSTRUIR o que se logre producir por DEMOLICIÓN; se DESVALORIZAN las PROPIEDADES ya construidas y que se destinan a ser habitadas por largo tiempo.

-          Las PROPIEDADES ya CONSTRUIDAS destinadas a ser habitadas por largo tiempo, se DESVALORIZAN con las OBRAS VIALES, según los siguientes criterios:

a.      EXPROPIACIÓN de ZONAS VERDES INTERNAS, útiles a la salud, la vida, la recreación y la seguridad de los habitantes de cada unidad residencial, especialmente de niños y ancianos.

b.      EXPROPIACIÓN de ANTEJARDINES, en contra de lo ordenado en la Constitución Nacional y en las leyes, pues conforman el ESPACIO PÚBLICO.

c.       Los ANTEJARDINES, son además una zona de protección, retiro y aislamiento entre las viviendas y las vías, para garantizar condiciones de salud, medio ambiente sano, de tal modo que los apartamentos queden retirados de las fuentes móviles de CONTAMINACIÓN VISUAL, AUDITIVA y RESPIRATORIA que ruedan por las VIAS.

d.      Si los APARTAMENTOS quedan más cerca de las VIAS, en sus interiores habrá más contaminación visual, por ruido y material particulado, que penetra a los organismos vivos y se deposita como hollín en el interior de cada vivienda.

e.      Si los apartamentos quedan más cerca de las VÍAS, se genera en cada uno de sus habitantes, mayor estrés, se afectan los ciclos circadianos, al despertar y levantarse se tiene sensación de cansancio, de mal dormir, se incrementa el asma en los niños y la enfermedad respiratoria aguda, intoxicación por plomo, cáncer por asbesto y amianto e incremento de paros cardiorespiratorios y afecciones cerebro vasculares, además de la huida de la fauna silvestre, aumento de la temperatura ambiente, etc., todo lo cual hace que su VIVIENDA, ya no sea LUGAR PARA EL ENCUENTRO, LA INTIMIDAD, EL DESCANSO, LA PAZ y el  SOSIEGO DOMÉSTICOS.

f.        Fuera de lo anterior, las VIAS que se proyectan, conforme a las técnicas de “Diseño Geométrico de Vías”, máximo tendrán una velocidad de operación de 40 k/h, la que es imposible de alcanzar y menos de mantener en muchos años, dada la IMPOSIBILIDAD de calcular el INCREMENTO de la POBLACIÓN DE AUTOS en las VÍAS y teniendo en cuenta la población vehicular que en determinadas horas ocupa las vías.

g.      Quiere decir lo anterior, que en menos de 5 años, EL POBLADO podría ser sometido a nuevas AMPLIACIONES de VÍAS, que se comerían más tierra de las viviendas.

h.      En las anteriores condiciones, NINGÚN APARTAMENTO CONSTRUIDO y ACTUALMENTE HABITADO, podrá incrementar su PRECIO (renta), por encima de los precios que rijan en el mercado inmobiliario para vivienda nueva.

i.        Se VALORIZA únicamente el SUELO que se vaya a construir por primera vez y el suelo que resulte de demoliciones.

j.        Es chimbo el cuento que sostiene que en El Poblado, el índice  de CARROS por persona es de 2.4 y no creo en ningún estudio técnico-estadístico al respecto, así sobre pedido y sobre medida lo haya dirigido el Dr. Sarmiento, a lo que basta recorrer las calles de otras comunas, en estratos 1,2,3 y 4 para que vean sus VIAS ocupadas por carros ESTACIONADOS al frente de las viviendas de sus propietarios, las 24 horas del día, fuera de los carros que por entre ellos circulan.

Es ostensible, que las VIVIENDAS en EL POBLADO, por efecto del PLAN de OBRAS PÚBLICAS VIALES, por VALORIZACIÓN, ninguna, tendrá INCREMENTO en el PRECIO (renta/dinero) y menos por encima de la del mercado inmobiliario y mucho menos tendrá INCREMENTO de VALOR (beneficios, no medibles en dinero). 

No creo que en El Poblado exista una persona que piense que es más valiosa su VIVIENDA, pegada a una vía, a los carros y a la contaminación, que en ella se produce, que una vivienda con antejardines, que separan su almohada del infierno que son las vías, excepto que le guste el olor a mofle y el ronquido de los motores de pesados vehículos en su almohada.

 

 

4.      GENTRIFICACION en EL POBLADO.

En Medellín, todos los días se habla de DESPLAZAMIENTOS y de DESPLAZADOS y pensamos que estos fenómenos sociales, sólo ocurren por causas de VIOLENCIA.

Pero, realmente en las ZONAS URBANAS de las ciudades del MUNDO, ocurren desplazamientos de población, en principio por causas distintas a la violencia diaria y que se conocen como procesos de GENTRIFICACIÓN URBANA. La gentrificación ocurre normalmente, cuando un sector o una zona urbana de cualquier ciudad, se ha deteriorado tanto, que se vuelve insostenible desde las infraestructuras de servicios públicos, la salud, el medio ambiente, la seguridad, la calidad de vida y la economía. Cuando esto ocurre aparece la llave que forman los INDUSTRIALES de la CONSTRUCCIÓN y la administración pública y se inician procesos llamados de RENOVACIÓN URBANA (Naranjal en Medellín), más o menos legales.

En El POBLADO, desde hace varios años, algunos personajes han iniciado un proceso de gentrificación, que no es precisamente de reforma urbana, sino de un verdadero desplazamiento de población. En efecto, estos personajes, han venido considerando a El Poblado, como una parte del suelo y del territorio urbano de Medellín, como suelo y territorio, sólo de y para oportunidades de negocio. Ver centros comerciales nuevos y ampliados, milla de oro, manzana financiera, clínicas, etc., a los que hasta el Municipio les construye PELIGROSAS ROTONDAS, como la construida improvisada y antitécnicamente en Los Balsos, para garantizar entrada al C.C. Santafé, que en sentir de muchos ingenieros no cumplió con las obligaciones urbanísticas de cesión de fajas para ampliación de vías.

Tanto es cierto este proceso de desplazamiento, que el más reciente es la demolición de “VILLA CARLOTA” en Castropol.

Este proceso de gentrificación es ilegal e ilegítimo, porque sólo tiende a satisfacer los intereses económicos de la industria de la construcción, banca y otros inversionistas, con el aval del Municipio. Estos desarrollos traen más población, más carros, que presionarán constantemente sobre las viviendas, por más vías y ampliaciones y trasladando a sus propietarios, que NO SON PROPIETARIOS DE SUELO, sino propietarios de VIVIENDAS, dizque el TRIBUTO de VALORIZACIÓN, cuando la verdadera valorización, como UTILIDAD, por el mayor valor que adquiere el metro² de SUELO,  se la apropian los dueños y constructores de suelo urbano.

Pero, ¿por qué razón VALORIZACIÓN en EL POBLADO?

Evidentemente que la INDUSTRIA de la CONSTRUCCIÓN, no tiene interés alguno en producir SUELO URBANO y CONSTRUIRLO, en sectores de la ciudad, donde la RENTA de la TIERRA, sea baja o mínima, de otro modo, donde las tasas de retorno sean inferiores a las que normalmente obtienen de cerca del 900%. La INDUSTRIA de la CONSTUCCIÓN, sólo desarrolla su actividad productiva, con mayor intensidad. en SUELO URBANO de MÁXIMA RENTA y por ende, la PRODUCCIÓN de VIVIENDA, sólo está destinada a cubrir las necesidades de los sectores poblacionales de más altos ingresos, donde el aprovechamiento de las INFRAESTRUCTURAS de SERVICIOS y TRANSPORTE,  construidas por el Estado y pagadas con los tributos ordinarios o comunes de todos sus ciudadanos, han creado SUELO URBANO URBANIZADO, que es tanto como que el Estado, provee toda la infraestructura de servicios y de transporte, es decir lo deja listo, para que toda la cadena de la INDUSTRIA de la CONSTRUCCIÓN, (banca, seguros, etc.) venga y lo construya y haga y festeje su agosto.

La vida en la ciudad nos enseña, por lo menos dos cosas importantes que son: 1. Que cada día el SUELO URBANO HABITABLE, será siempre más escaso y por tanto más costoso. 2. Que “aquél innovador que logre hacer tierra, se encarta, porque no tiene dónde ponerla” y esto que parecen unos axiomas, han sido rotos, por la INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN, quien con la venia del Estado, ha creado un proceso productivo, cuyo producto final, es como una mercancía, a la que se denomina SUELO URBANO, URBANIZADO y URBANIZABLE, para cuya producción, acude o a procesos ilegítimos de especulación o de gentrificación, sin encontrar barreras, de ninguna especie y las que en Medellín, serán flanqueadas nuevamente a través del P.O.T., que ya se anuncia, donde se sabe ya que pedirán para El Poblado, aumentar los índices, para levantar edificios de mayor altura.

Twitter: @abogadohurtado